FONCIER : Les emplacements réservés

L’emplacement réservé est un outil mobilisable par les plans locaux d’urbanisme (PLU).

Il permet d’anticiper l’acquisition de foncier et, en attendant, d’en geler l’emprise foncière concernée pour pouvoir y réaliser à terme un projet précis.

Les emplacements réservés peuvent être utilisés pour permettre des projets contribuant, par exemple, à répondre à des besoins d’équipements collectifs, à favoriser la mixité sociale, la mobilité, l’amélioration du cadre de vie, la biodiversité…

Définition

Les emplacements réservés sont des servitudes instituées par les plans locaux d’urbanisme (PLU) en vue de permettre la réalisation, entre autres, de projets de voies, d’équipements publics, d’espaces verts, de programmes de logements… Ils permettent :

• d’anticiper l’acquisition d’un terrain en vue d’un projet précis ;
• et, dans l’attente de celui-ci, d’y interdire tout autre projet de construction -ou tout du moins, toute construction qui ne serait pas compatible avec la réalisation à venir du projet pour lequel cet emplacement est réservé.

Il s’agit en conséquence d’une servitude limitant le droit à construire, puisqu’une autorisation d’urbanisme, et notamment un permis de construire, ne peut être délivré que si son objet est cohérent avec la destination de l’emplacement réservé.

En contrepartie de cette servitude, le propriétaire concerné bénéficie d’un droit de délaissement lui permettant d’exiger de la collectivité publique bénéficiaire de la réserve qu’elle procède à l’acquisition de l’emprise concernée

 

Durée

Les emplacements réservés ne sont pas limités dans le temps par le code de l’urbanisme.

 

Possibilités de constructions offertes au propriétaire du terrain

Constructions précaires

Des constructions présentant un caractère précaire peuvent être autorisées par un permis de construire sur un emplacement réservé (articles L. 433-1 et L. 433-3 du code de l’urbanisme). Le demandeur devant toutefois préciser expressément qu’il n’entend solliciter qu’un permis délivré à titre précaire afin que sa demande ne soit pas refusée.

Les constructions ainsi autorisées ont un caractère provisoire. Par suite, le titulaire du permis de construire doit enlever sans indemnité la construction et remettre, à ses frais, le terrain en l’état à la date fixée par le permis ou à la première demande du bénéficiaire de la réserve.

Édification de clôtures

Un emplacement réservé ne peut, à lui seul, justifier légalement une opposition à l’édification d’une clôture.

Construction englobant l’ouvrage prévu par la réserve

Un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé.

Construction postérieure à la réalisation de l’ouvrage prévu

De même, et a fortiori, lorsque l’ouvrage pour la réalisation duquel l’emplacement a été réservé a été entièrement réalisé, un permis de construire peut autoriser de nouvelles constructions, tout au moins sur la partie de l’emplacement réservé devenue inutile.

 

Droit de délaissement du propriétaire

Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un PLU peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger du bénéficiaire de cette réserve qu’il soit procédé à son acquisition. Ce droit est dénommé « droit de délaissement » (articles L. 152-2 et L. 230-1 et suivants du code de l’urbanisme).

Réponse du bénéficiaire de la réserve

Le bénéficiaire de l’emplacement réservé qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire :

• En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
• À défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an, le juge de l’expropriation est saisi, soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure. Il prononce alors le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix étant fixé et payé comme en matière d’expropriation.

Les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an dans lequel la personne mise en demeure d’acquérir doit se prononcer. Le juge peut néanmoins être saisi au-delà de ces trois mois à défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an.

Acquisition par une autre personne

L’acquisition d’un terrain situé en emplacement réservé peut, avec l’accord du bénéficiaire de l’emplacement réservé, être réalisée par une autre personne publique ou le titulaire d’une concession d’aménagement. En pareille hypothèse, la destination de l’emplacement réservé reste toutefois inchangée.

Réquisition d’emprise totale

Le propriétaire peut requérir qu’il soit procédé à l’acquisition d’une emprise plus importante (en principe la totalité de son terrain) que celle concernée par l’emplacement réservé dans plusieurs cas : • Lorsque la réserve ne porte que sur une portion d’immeuble bâti et si la partie restante n’est plus utilisable dans les conditions normales.

• Lorsque la réserve porte sur une parcelle de terrain nu qui, par suite du morcellement, se trouve réduit au quart de la contenance totale, si toutefois le propriétaire ne possède aucun terrain immédiatement contigu et si la surface du terrain ainsi réduit est inférieure à dix ares.
• Lorsque l’emprise partielle d’une parcelle empêche l’exploitation agricole dans des conditions normales de la ou des parties restantes de cette parcelle en raison soit de leur dimension, soit de leur configuration, soit de leurs conditions d’accès (dans cette hypothèse, le propriétaire peut demander l’emprise totale soit de la parcelle, soit de la ou des parties restantes devenues inexploitables de fait).
• Lorsqu’une emprise partielle résultant de la réserve compromet la structure d’une exploitation agricole de nature à provoquer sa disparition ou à lui occasionner un grave déséquilibre.

Pour plus de renseignements, contacter le service Urbanisme, Foncier et Agriculture:04 66 90 34 00 / https://mavillealademande.mairiepse.fr/ (onglet urbanisme)